PROBLEMA JURIDICĂ
Poate acordul real de transfer (Auflassung) al unei cote dintr-un imobil german să îndeplinească cerințele § 925 alin. (1) teza a doua BGB atunci când declarațiile sunt primite de un notar numit în Elveția?
Faptele relevante
Proprietarul unui imobil aflat în Germania s-a obligat, printr-un contract din 30 mai 2014, să transfere celeilalte persoane jumătate din dreptul de proprietate. Părțile au exprimat și acordul privind transferul, iar înscrierea coproprietății a fost cerută la Grundbuchamt. Actul fusese autentificat de un notar cu sediul în Basel. Grundbuchamt a refuzat înscrierea; Oberlandesgericht a respins Beschwerde, iar titularul cererii a formulat Rechtsbeschwerde. Aceste fapte sunt consemnate în Rn. 1–2.
Soluția
BGH a respins Rechtsbeschwerde. Pentru modalitatea notarială prevăzută de § 925 alin. (1) teza a doua BGB, forma Auflassung este îndeplinită prin declarațiile părților prezente simultan în fața unui notar numit în Germania. În speță, actul primit de notarul din Basel nu îndeplinea această cerință, astfel încât refuzul înscrierii a fost menținut. Dispozitivul, rezumatul oficial (Leitsatz) și Rn. 4–8 susțin această soluție.
Motivarea, pe scurt
Rn. 5 leagă controlul registrului de §§ 20 și 29 GBO. Rn. 6 distinge forma actului obligațional de forma acordului real privind imobilul german, supus regulilor germane relevante. Rn. 7 arată că anumite autentificări străine pot fi echivalente în alte domenii, inclusiv pentru operațiuni societare, fără ca această posibilitate să se extindă automat asupra Auflassung. Rn. 8 formulează soluția privind notarul numit în Germania; Rn. 12–27 dezvoltă interpretarea prin istoria normei, scopul ei și mecanismele de supraveghere și protecție a părților și a registrului. Rn. 28–35 examinează libertatea serviciilor și justificarea restricției. BGH precizează că activitatea notarială nu este, prin ea însăși, exclusă din libera prestare a serviciilor prin calificarea ca exercițiu al puterii publice; justificarea limitării este analizată distinct. Rn. 35 menționează posibilitatea folosirii funcționarului consular german competent ori a unor reprezentanți pentru declarația dată înaintea unui notar din Germania.
Ce putem învăța și ce limite are
Hotărârea nu privește direct partajul matrimonial român și nu stabilește calea de recunoaștere a unei hotărâri române.
Concluzia este limitată la Auflassung pe calea notarială analizată; nu se extinde asupra tuturor certificărilor ori autentificărilor străine.
Raționamentul instanței inferioare privind excluderea activității notariale din libertatea serviciilor diferă de analiza distinctă și mai nuanțată a BGH.
Existența unor alternative prin reprezentare sau funcționar consular competent nu înlătură cerințele legale ale mandatului, competenței și probei.
Ghiduri asociate
Textul hotărârii
Hotărârea poate fi consultată la sursa publică indicată. Fișa de pe această pagină rezumă problema juridică și nu înlocuiește textul hotărârii.
Texte citate în ghiduri 5 EXTRASE
Extrasele exacte din hotărâre la care trimit ghidurile.
Rn. 35 · textul original, în limba germană
Diese Beschränkung der Dienstleistungsfreiheit ist auch verhältnismäßig. Die Beteiligten haben nach Art. 11 der Verordnung (EU) Nr. 593/2008 (Rom I) bzw. im Verhältnis zur Schweiz nach Art. 9 EÜV die Möglichkeit, einen Vertrag, der zur Übertragung des Eigentums an einem in Deutschland gelegenen Grundstück verpflichtet, außerhalb Deutschlands unter Beachtung der am Abschlussort geltenden Formvorschriften wirksam abzuschließen. Sie können die Auflassung vor dem für den Abschlussort zuständigen deutschen Konsularbeamten erklären oder Vertreter ermächtigen, die Erklärung für sie vor einem in Deutschland ansässigen Notar abzugeben.
Textul în documentul-sursă ↗Rn. 5 · textul original, în limba germană
1. Das Beschwerdegericht geht zutreffend von § 20 GBO aus. Danach darf die Eintragung der Auflassung nur erfolgen, wenn die dazu erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist und dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachgewiesen wird. Die Beteiligten haben dem Grundbuchamt eine von einem in Basel, Schweiz, ansässigen Notar errichtete öffentliche Urkunde vorgelegt, nach deren § 4 sie vor ihm die Auflassung eines hälftigen Miteigentumsanteils an dem Grundstück durch den Beteiligten zu 1 an die Beteiligte zu 2 erklären. Richtig nimmt das Beschwerdegericht weiter an, dass diese Einigung nicht wirksam ist und deshalb den Anforderungen des § 925 BGB nicht genügt.
Textul în documentul-sursă ↗Rn. 6 · textul original, în limba germană
2. Die Wirksamkeit der Auflassung richtet sich nicht nur in materiell-rechtlicher Hinsicht, sondern auch hinsichtlich der zu beachtenden Form nach deutschem Sachrecht. Die Formwirksamkeit von Verträgen bestimmt sich zwar nach dem im Verhältnis zur Schweiz anwendbaren Art. 9 Abs. 1 EVÜ, der inhaltlich Art. 11 Abs. 1 EGBGB und Art. 11 Abs. 1 der Verordnung (EG) Nr. 593/2008 über das auf vertragliche Schuldverhältnisse anzuwendende Recht (Rom I) entspricht, alternativ nach dem auf den Vertrag anwendbaren Recht oder nach dem Recht des Staates, in dem er geschlossen wurde (sog. Ortsform). Die Form wäre deshalb schon gewahrt, wenn der Vertrag der Ortsform entspricht. Danach wäre das der hier einzutragenden Auflassung zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäft der Beteiligten wirksam, wenn und weil es der für solche Verträge in der Schweiz geltenden Form genügt. Diese Regelung gilt aber nach Art. 9 Abs. 6 EVÜ, der inhaltlich Art. 11 Abs. 5 der Rom I Verordnung und hier im Ergebnis auch der etwas anders gefassten Regelung in Art. 11 Abs. 4 EGBGB entspricht, nicht für Verträge, die ein dingliches Recht an einem Grundstück zum Gegenstand haben. Dingliches Recht an einem Grundstück im Sinne dieser Vorschriften ist auch ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück (für die korrespondierende Regelung in Art. 43 EGBGB: BGH, Urteil vom 20. Juli 2017 - IX ZB 69/16, WM 2017, 1618 Rn. 19). Für solche Rechte gelten die zwingenden Formvorschriften des Staates, in dem das Grundstück belegen ist, sofern sie nach dem Recht dieses Staates ohne Rücksicht auf den Ort des Abschlusses des Vertrages und auf das auf ihn anzuwendende Recht gelten. Danach bestimmt sich nicht nur die materiell-rechtliche, sondern auch die Formwirksamkeit der Auflassung nach deutschem Sachrecht, weil Gegenstand der Auflassung das (Mit-) Eigentum an einem in Deutschland belegenen Grundstück ist.
Textul în documentul-sursă ↗Rn. 7 · textul original, în limba germană
3. Die Maßgeblichkeit deutschen Sachrechts muss allerdings nicht bedeuten, dass ein darin bestimmtes Formerfordernis der notariellen Beurkundung nur mit der Beurkundung durch einen im Inland bestellten Notar und nicht durch einen im Ausland bestellten Notar erfüllt werden könnte. In Abhängigkeit von den Zwecken, die mit der im deutschen Sachrecht bestimmten Form verfolgt werden, kann die notarielle Beurkundung durch einen im Ausland bestellten Notar dem Formerfordernis des deutschen Sachrechts genügen. Anerkannt ist dies im Gesellschaftsrecht. Für die Abtretung des Geschäftsanteils an einer deutschen GmbH ist in § 15 Abs. 3 GmbHG die notarielle Form vorgeschrieben. Dieses Formerfordernis des deutschen Rechts kann durch eine Beurkundung durch einen in der Schweiz bestellten Notar erfüllt werden, wenn sie der Beurkundung durch einen in Deutschland bestellten Notar gleichwertig ist (vgl. BGH, Beschlüsse vom 16. Februar 1981 - II ZB 8/80, BGHZ 80, 76, 78 und vom 17. Dezember 2013 - II ZB 6/13, BGHZ 199, 270 Rn. 13 ff. sowie Urteil vom 22. Mai 1989 - II ZR 211/88, NJW-RR 1989, 1259, 1261). Für Beurkundungen durch einen in Basel bestellten Notar ist die Gleichwertigkeit anerkannt (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2013 - II ZB 6/13, aaO Rn. 23; Nachweise zu anderen Schweizer Kantonen bei MüKoBGB/Spellenberg, 7. Aufl., Art. 11 EGBGB Rn. 88).
Textul în documentul-sursă ↗Rn. 8 · textul original, în limba germană
4. Im Unterschied dazu kann die in § 925 Abs. 1 Satz 1 BGB für die Auflassung bestimmte Form im Fall des Satzes 2 der Vorschrift nur durch deren Erklärung durch die gleichzeitig anwesenden Beteiligten vor einem im Inland bestellten Notar gewahrt werden.
Textul în documentul-sursă ↗
Informațiile nu constituie consultanță juridică.